전세 묵시적갱신 의미와 해결방법

오늘은 우리가 일상생활에서 자주 겪는(무주택자 ㅠ.ㅠ) 전세기간 연장시 문제가 되는 전세 묵시적갱신의 의미에 대해 알아볼게요.

흔히 전세 세입자(임차인)이 전세기간이 만료될때까지 임대인과 임차인사이에 연장계약에 대한 이야기가 없다고 하면, 자동으로 기간이 연장된 것으로 판단되는데, 이러한 결정을 전세 묵시적갱신이라고 합니다.

원래는 보통 임대차계약기간 이전에 미리미리 서로 변동사항에 대해 이야기를 하는것이 당연하지만, 여러가지 사정으로 그냥 지나가버리는 경우가 종종 발생하는데요.

 

 

이같은 경우를 전세 묵시적갱신으로 판단하여 자동으로 기간연장의 효과가 발생하는 것입니다.

전세 묵시적갱신

이 제도는 무방비 상태에서 계약기간이 만료되었다는 이유로 계약해지를 하면 일방적으로 임차인이 피해 보는것을 막기 위한 제도입니다.

전세 묵시적갱신이 발생한 경우에는

- 집주인(임대인): 2년간 계약해지 주장 권리 없음

- 세입자(임차인): 언제든지 3개월전에 통보후 계약해지 가능,

  다만 물론 묵시적 갱신 이후 해지 통보의 권리는 계약서상의 의무를 위반하지 않은 경우 및 월세 2회 이상 연체를 하지 않은 경우에 보호받을 수 있기 때문에 꼭 참고해주시기 바랍니다.

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다 

임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2 ).

 

 

따라서 임대인은 계약이 해지되는 날에 전세보증금을 돌려주어야 하며, 즉 3개월이내에 전세보증금을 반환해야 합니다.

임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에 임차인이 보증금을 회수하기 위해서는 강제집행의 전제로서 임차보증금반환채권에 대한 집행권원을 확보해야 합니다. 

집행권원의 확보방법으로는 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등이 있습니다. 

참고로 아래는 주택임대차보호법 내용입니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8.> 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 

[전문개정 2008.3.21.] 

  

참고로 전세 묵시적갱신과 새롭게 계약을 하는 재계약 둘중에서 계약해지를 하게 된다면 해지 시 발생하는 중개 수수료는 누가 부담하는것이 맞을까요? 

전세 묵시적갱신의 경우에는 임대인이 수수료를 부담하고, 재계약의 경우 임차인이 수수료를 지불해야 합니다. 

이런 이유로 아무래도 임대인 입장에서는 묵시적 갱신보다는 재계약이 유리하며, 세입자(임차인)의 경우 동일 조건 연장 및 중개 보수도 임대인이 지불하는 묵시적 갱신이 유리하답니다.

여름철이 지나면 본격적인 이사철을 맞이할텐데요.

지금도 전세 계약기간이 종료되거나, 종료되시는 분이 있으시면, 꼼꼼하게 전세 묵시적갱신에 해당되는지 검토해보시고 분란이 일어날 소지는 미리미리 정리하시기 바랍니다.